XÃ LUẬN: NHỮNG TRĂN TRỞ VỚI DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT

 Việc tính lại tiền sử dụng đất sẽ được áp dụng khi CĐT đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết và được chấp thuận mà làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất. Nguyên tắc tính lại tiền sử dụng đất như trên theo dự thảo Nghị định về cơ bản là phù hợp với định hướng "CĐT sử dụng đất bao nhiêu thì sẽ trả bấy nhiêu tiền đất". Đặc biệt phù hợp với các dự án BĐS nói chung, vì hiệu quả sử dụng đất sẽ được tính vào giá bán của dự án tại từng thời điểm khác nhau, nếu dự án được hưởng lợi từ các hạ tầng khung do Nhà nước đầu tư, thì khi CĐT đề nghị điều chỉnh quy hoạch nhằm khai thác tốt hơn đất đai thì phải tính lại tiền sử dụng đất. Điều này sẽ có tác động gián tiếp khắc phục tình trạng một số CĐT dù đã hoàn thiện dự án nhưng chưa đưa đất vào kinh doanh mà chờ những giai đoạn sau để bán giá tốt hơn, qua đó tăng cường tốc độ, hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên nếu áp dụng quy định trên với các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh thì đang có những bất cập nhất định.

Với doanh nghiệp sản xuất, khi bắt đầu thực hiện dự án thì chi phí sử dụng đất đã được đưa vào bài toán nghiên cứu khả thi của doanh nghiệp. Vì vậy, sau khi đầu tư xây dựng và được cấp quyền sử dụng đất, nếu có nhu cầu mở rộng sản xuất kinh doanh thì doanh nghiệp có quyền điều chỉnh quy hoạch chi tiết thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất nếu được các cơ quan quản lý Nhà nước cho phép. Theo nguyên tắc của dự thảo Nghị định thì sẽ phải tính lại tiền sử dụng đất tại thời điểm hiện tại, và số tiền đã nộp trước đây chỉ được khấu trừ như một phần tiền đóng trước, không xét đến sự trượt giá của tiền và sự tăng giá của đất đai theo thời gian, điêu là không phù hợp với thực tiễn. Doanh nghiệp sản xuất không tiến hành kinh doanh BĐS nên không thu trực tiếp được tiền từ quỹ đất của mình. Việc phải tính lại tiền sử dụng đất theo thời giá hiện tại sẽ gây ra gánh nặng chi phí rất lớn, trong khi họ chỉ mở rộng sản xuất và phần chi phí sử dụng đất trong bài toàn tăng quy mô thông thường chỉ tính với phân mở rộng, chứ không thể nào tính cho toàn bộ diện tích đất dự án ngay từ thời điểm bắt đầu.

Một ví dụ đơn giản cho nguyên tắc nêu trên (bỏ qua các thông số cụ thể về kỹ thuật) là trường hợp dự án sản xuất quy mô 20 ha, mật độ xây dựng cho phép là 50% và hoàn thành nghĩa vụ tài chính năm 2015 với số tiền là 10 tỷ đồng (tương đương 01 tỷ đồng/ha). Đến nay do có nhu cầu mở rộng sản xuất nên doanh nghiệp đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết tăng mật độ xây dựng từ 50% lên 60% và được các cơ quan quản lý Nhà nước cho phép. Giả sử thời điểm hiện tại giá đất cụ thể áp dụng cho dự án là 2 tỉ/ha, thì theo nguyên tắc của dự thảo Nghị định thì tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp bổ sung là 14 tỷ đồng, được tính như sau:

Như vậy thay vì chỉ tính tiền sử dụng đất cho 2ha tăng thêm là 4 tỉ thì cách tính của dự thảo Nghị định sẽ làm chi phí sử dụng đất của dự án đội lên đến 14 tỷ, điều này có thể làm triệt tiêu hoàn toàn ý chí mở rộng đầu tư, sản xuất của doanh nghiệp khi bài toán khả thi ban đầu đã bị vỡ khi số tiền sử dụng đất tăng từ 10 tỷ đồng lên thành 20 tỷ đồng (tính mật độ xây dựng 50% khi CĐT để xuất dự án).

Cần những điều chỉnh phù hợp

Quá trình triển khai một dự án thường trải qua một thời gian dài, bị tác động bởi rất nhiều các yếu tố khác nhau, vì vậy việc điều chỉnh các chiến lược kinh doanh để phù hợp với tình hình mới là thường xuyên xảy ra. Đối với các doanh nghiệp sản xuất thì đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản, nhưng không phải thiết yếu, các yếu tố về khách hàng, đối tác, công nghệ,... chiếm một vị trí cao hơn. Vì vậy để có thể tạo điều kiện tốt nhất cho quá trình sản xuất kinh doanh thì đòi hỏi phải có những chính sách linh hoạt, hỗ trợ doanh nghiệp điều chỉnh sao cho phù hợp với thực tiễn của thị trường, trong đó có việc mở rộng hoặc thu nhỏ quy mô sản xuất thể hiện qua điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án. Điều này không chỉ có ý nghĩa với riêng doanh nghiệp mà còn giúp cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh hiện nay, khi Việt Nam đang muốn thu hút nhiều hơn vốn đầu tư vào các lĩnh vực sản xuất quan trọng. Nếu không có những chính sách phù hợp thì liệu rằng các đối tác FDI lớn hiện nay như Sam-sung, LG, Intel,... có muốn mở rộng quy mô sản xuất tại những địa điểm sẵn khi họ phải đóng lại toàn bộ tiền sử dụng đất cho cả dự án tính từ thời điểm hiện tại.

Ngoài ra đối với các dự án BĐS thì về cơ bản hiện nay quy định là tương đối phù hợp, tuy nhiên vẫn có một số trường hợp cần phải xem xét và quy định cụ thể hơn. Ví dụ dự thảo Nghị định quy định rằng khi CĐT đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất thì phải tính lại tiền sử dụng đất toàn dự án, tuy nhiên trường hợp CĐT đề xuất điều chỉnh giảm quy mô hoặc tăng các chỉ tiêu như cây xanh, hạ tâng xã hội thì liệu có buộc phải tính lại tiền sử dụng đất cho toàn bộ dự án tại thời điểm hiện tại hay không, vì việc tăng chỉ tiêu cây xanh và hạ tầng xã hội đều là những chính sách mà Nhà nước đang khuyến khích. Hoặc CĐT điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án tăng chỉ tiêu để làm Nhà ở xã hội mà buộc phải tính lại toàn bộ tiền sử dụng đất cho cả dự án tại thời điểm hiện tại thì gần như sẽ không một CĐT nào thực hiện, chúng ta đang khuyến khích phát triển Nhà ở xã hội thì phải có những chính sách về đất đai để đồng bộ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện, điều mà dự thảo Nghị định hiện nay chưa thực hiện được.

Để khắc phục những hạn chế nêu trên thì rất cần ban soạn thảo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có những điều chỉnh nhằm giải quyết triệt để cho trường hợp điều chỉnh quy hoạch chi tiết của doanh nghiệp sản xuất. Tại dự thảo Nghị định phát hành vào tháng 04 năm 2024 thì ban soạn thảo đã có những quy định khá thông thoáng khi cho phép chỉ tính tiền sử dụng đất đối với phần chi tiêu quy hoạch tăng thêm với giá đất tại thời điểm hiện tại, tuy nhiên đến bản dự thảo của tháng 07 năm 2024 thì đã không còn phương án này. Vì vậy ban soạn thảo cần thiết phải xem xét để áp dụng phương án này đối với trường hợp các dự án sản xuất kinh doanh không phải là dự án BĐS. Ngoài ra cũng cân nhắc áp dụng phương pháp tính này cho các dự án BĐS mà NĐT đề nghị điều chỉnh quy hoạch chi tiết nhưng làm giảm cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất thay vì chỉ quy định cứng là làm "thay đổi" cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất như hiện nay. Đồng thời cũng xem xét áp dụng với trường hợp làm tăng cơ cấu sử dụng đất, vị trí từng loại đất, hệ số sử dụng đất nhưng phục vụ cho các mục tiêu phát triển nhà ở xã hội hoặc các hạ tầng xã hội khác nói chung. Khi khắc phục được tình trạng nêu trên thì Nghị định mới thực sự phát huy được hết tiềm năng của đất đai, qua đó thúc đẩy sự phát triển kinh tế, xã hội.

LS. Trần Đại Nghĩa - Chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư