- Hiện nay, Chính phủ đang tiến hành lấy ý kiến, soạn thảo các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024 nhằm đồng bộ quy định và hiệu lực vào ngày 01/8/2024 sắp tới theo Luật sửa đổi 04 Luật vừa được thông qua tại kỳ họp thứ 7 Quốc hội Khóa XV. Trong đó, Dự thảo Nghị định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Dự thảo Nghị định) có vai trò rất quan trọng trong việc thúc đẩy và định hướng sự phát triển của doanh nghiệp. Tuy nhiên, quy định của Dự thảo Nghị định về tính tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết vẫn còn nhiều vấn đề cần phải xem xét và đánh giá tác động của quy định này đối với nhiều trường hợp khác nhau, nhất là đối với các doanh nghiệp sản xuất nhằm đảm bảo mục tiêu thúc đẩy doanh nghiệp tái đầu tư, mở rộng sản xuất.
- Còn tại thị trường bất động sản (BĐS), các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã vượt qua năm 2023 với "1000% nỗ lực". Nhìn lại quãng thời gian từ sau khi kết thúc đại dịch Covid-19 đến nay thì có thể đánh giá rằng chưa bao giờ thị trường BĐS Việt Nam lại xuất hiện cùng lúc nhiều khó khăn đến vậy. Dù đã nhận được sự hỗ trợ rất lớn của chính quyền từ trung ương đến địa phương nhưng bản thân các doanh nghiệp lại khó có thể tự giải quyết được toàn bộ các khó khăn trong quá trình kinh doanh đầu tư, đặc biệt là các vướng mắc liên quan đến chính sách pháp lý nếu không có hành lang pháp lý "thông thoáng". Do vậy, để có thể giúp thị trường BĐS sớm phục hồi và tạo điều kiện cho các doanh nghiệp bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhất thiết phải có sự nhìn nhận trực quan, đánh giá toàn diện những hạn chế, thiếu sót trong quy định của pháp lý BĐS ở quá khứ. Từ đó, đưa ra những điều chỉnh chính sách cho phù hợp, đồng bộ và hiệu quả tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh đầu tư.
Bế tắc khó giải của doanh nghiệp và thị trường
Những vướng mắc pháp lý hiện nay nếu có một điểm chung rằng đa số đều xuất hiện trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay. Trong giai đoạn này, thị trường BĐS chịu sự điều chỉnh của các văn bản pháp luật được ban hành trong giai đoạn 2013 - 2014 như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS,... Một loạt các thay đổi đồng loạt thực sự đặt ra thách thức về tuân thủ cho các doanh nghiệp, việc điều chỉnh chính sách đột ngột và cùng lúc đã dẫn đến tình trạng "xung đột pháp luật" và "phân mảnh thể chế". Các bộ ngành khác nhau liên tục ban hành các văn bản dưới luật mà thiếu sự đồng bộ của các bộ ngành khác, điển hình như Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo tính đến nay đã được sửa đổi, bổ sung bằng 06 Nghị định khác nhau. Ở cấp địa phương thì UBND các tỉnh/thành phố mỗi nơi hiểu và áp dụng khác nhau, dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp khi làm dự án thì tuân thủ hoàn toàn hướng dẫn của các cán bộ chính quyền sở tại, tuy nhiên khi quá trình hậu kiểm diễn ra thì các cơ quan trung ương kết luận là thực hiện sai quy định, dẫn đến dự án bế tắc không thế tiếp tục thực hiện. Để "giải cứu" thị trường thì các cơ quan quản lý nhà nước đã tích cực hỗ trợ thông qua việc lập các tố công tác nhằm thúc đẩy bộ máy hành chính công hoạt động hết công suất, tuy nhiên cũng không thể đẩy lùi hoàn toàn được sự trì trệ của bộ máy, vì bản chất của các vấn đề không hoàn toàn đên từ thái độ làm việc của công chức, cán bộ, có những địa phương rất muốn hỗ trợ doanh nghiệp nhưng vướng mắc của doanh nghiệp không thuộc thẩm quyền của họ.
Những vướng mắc của các dự án BĐS cả nước đã được tổng hợp rất nhiều trong các báo cáo của các tổ công tác của trung ương lẫn địa phương, hấu hết các vướng mắc đều có điểm chung là xuất phát từ các chính sách pháp lý chưa phù hợp. Đây là những khó khăn nằm ngoài khả năng của doanh nghiệp và thị trường, để khắc phục thì cần phải có sự hỗ trợ của các nhà hoạch định chính sách. Sự bế tắc của thị trường và nguyên nhân xảy ra có thể được tóm gọn bằng những vấn đề sau:
- Cơ chế thực hiện dự án chưa rõ ràng và thiếu nhất quán
Trước năm 2015, đặc trưng của các dự án BĐS trong giai đọa này là có thể thực hiện riêng rẽ phần lớn các thủ tục hành chính theo Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở 2005, Luật Kinh doanh BĐS 2006,... Việc thực hiện riêng rẽ thủ tục đã thúc đấy nhanh quá trình làm dự án, tuy nhiên, lại bộc lộ các vướng mắc khi một số dự án chưa hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý đã tiến hành kinh doanh BĐS, đấy các khó khăn cho khách hàng mua BĐS. Hiện nay, không thiếu các trường hợp chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa với Nhà nước nhưng dự án đã được đưa vào sử dụng ổn định trong nhiều năm nhưng chưa thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân, xuất hiện tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài tại nhiều địa phương. Sau khi siết chặt đồng loạt các quy định pháp luật thì đã làm bộc lộ những điểm yêu của các doanh nghiệp BĐS. Rất nhiều dự án không thế tiếp tục triển khai khi thiếu các thủ tục đầu vào, trong đó quan trọng nhất là các thủ tục về đấu giá, đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư dự án, đây chính là quy định làm rõ chính sách về bình đẳng trong quyền tiếp cận quỹ đất của nhà đầu tư được nêu trong Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 của Ban chấp hành Trung ương Đảng. Một số nơi chưa kịp cập nhật các quy định mới và vẫn thực hiện dự án theo "thói quen" từ trước, dẫn đến việc triển khai dự án nhưng không phù hợp với các quy định hiện hành. Khi tiến hành hậu kiếm thì có thế quy trách nhiệm cho các cá nhân, tố chức nhăm thúc đấy việc tuân thủ pháp luật, nhưng vô tình lại đẩy doanh nghiệp vào khó khăn và đặc biệt là người dân khi "lỡ" mua các dự án chưa đầy đủ pháp lý. Đứng trên phương diện người mua nhà thì ngay cả chủ đầu tư còn chưa nhận thức được họ đang vi phạm quy định pháp luật thì việc đặt trách nhiệm cho việc ra quyết định mua BĐS cho người dân là khó khả thi.
Ngoài ra, những vướng mắc pháp lý còn tạo tâm lý trì trệ của bộ máy hành pháp cả ở trung ương lẫn địa phương. Các quyết định của cán bộ, công chức trong hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án BĐS rất dễ gặp phải rủi ro hậu kiểm, mà nguyên nhân là từ cách hiểu khác nhau giữa cơ quan thực thi và cơ quan hậu kiểm đối với các quy định pháp luật chưa rõ ràng, thống nhất. Ví dụ như chính sách về định giá đất, đây là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến sai phạm của cán bộ, công chức. Chủ trương của chính sách là định giá đất sát với giá thị trường, tuy nhiên nếu thay đổi góc nhìn chúng ta sẽ thấy rằng giá đất luôn biến động theo thị trường, vì vậy có thể sẽ tăng và cũng hoàn toàn có thể giảm. Vậy liệu rằng khi giá đất thị trường giảm liệu rằng Nhà nước có giảm tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp hay không, rủi ro đặt ra với người có thầm quyền là rất lớn.
"Bình minh" chính sách
Một loạt các vướng mắc kế trên đặt ra vấn đề phải có những thay đổi đồng bộ cho toàn bộ hệ thống chính sách pháp lý liên quan đến thị trường BĐS. Với mục tiêu phát triển thị trường BĐS an toàn, lành mạnh, bền vững, các nhà hoạch định chính sách đã có những điều chỉnh rất đồng bộ khi ban hành một loạt các văn bản pháp luật tác động trực tiếp đến lĩnh vực BĐS như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS,... hoặc gián tiếp liên quan về tài chính BĐS như Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi, Luật Đấu thầu, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi,... Có rất nhiều những điểm mới trong các văn bản pháp luật này, tuy nhiên có thể tóm gọn trong các chủ trương lớn sau:
- Siết chặt việc tiếp cận quỹ đất của dự án BĐS nhà ở, thương mại nhưng mở rộng phương thức tiếp cận quỹ đất cho các dự án nhà ở xã hội
Luật Đất đai 2024 đã thể chế hóa chủ trương của Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng là chủ yếu giao đất thông qua đấu giá đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất, đông thời cũng quy định rõ các trường hợp NĐT được phép thực hiện dự án BĐS thông qua hình thức mua gom đất, góp vốn thực hiện dự án bằng đất. Các quy định này sẽ giúp các bên liên quan làm rõ quá trình tiếp cận đất đai của mình đã phù hợp với quy định pháp luật hay chưa, từ đó có những phương hướng thực hiện dự án phù hợp.
Luật Đất đai 2024 cũng thúc đẩy nhanh thủ tục xác định giá đất khi Nhà nước sẽ là bên chủ động trong việc ban hành Bảng giá đất hằng năm cập nhật cho từng địa phương. Trên cơ sở Bảng giá đất cập nhật này sẽ giúp đơn giản hóa quá trình xác định nghĩa vụ tài chính về đất, giảm bớt trách nhiệm của những người của thấm quyền trong xác định giá đất. Luật Đất đai 2024 cũng bổ sung, hoàn chỉnh các hình thức sử dụng đất mới chưa có trong luật cũ, ví dụ như hình thức giao đất cho các dự án biệt thự, căn hộ nghĩ dưỡng - văn phòng, bố sung hình sử dụng đất đa mục đích, hoặc các hình thức sử dụng đất đặc thù khác.
Đối với các dự án được ưu tiên phát triển như Nhà ở xã hội thì Luật Đất đai 2024 cho phép doanh nghiệp có quyền được sử dụng đa dạng các quỹ đất khác nhau mà mình có quyền sử dụng đất để thực hiện dự án. Ngoài ra quy định mới cũng đơn giản hóa quy trình khi giao đất thực hiện dự án nhà ở xã hội là giao đất không thu tiền sử dụng đất, thay vì như trước đây là vẫn định giá đất và miễn tiền sử dụng đất. Đồng thời các quy định mới cũng yêu cầu chính quyền địa phương căn cứ trên kế hoạch phát triển nhà ở để đưa các quỹ đất phù hợp bổ sung vào các cấp quy hoạch. Doanh nghiệp sẽ dựa vào các quy hoạch được duyệt đế đối chiếu, tìm kiếm quỹ đất phù hợp phát triển dự án nhà ở xã hội. Đồng thời Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 cũng đưa ra các quy định cho phép NĐT được quyền sử dụng quỹ nhà ở xã hội trong dự án để tái định cư, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư tại chỗ cho người dân bị ảnh hưởng trong khu vực dự án.
- Phát triển dự án BĐS phải chuyên nghiệp, không dành cho các cá nhân tự phát
Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Nhà ở 2023 đã khắc phục những trục trặc của thị trường BĐS, trong đó nổi bật là siết chặt điều kiện để đưa BĐS vào kinh doanh. Trước đây khi chưa siết chặt các quy định này thì rất nhiều các BĐS chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý, chưa đủ các điều kiện đế kinh doanh nhưng vẫn được đem ra giao dịch. Điều này đẩy rủi ro sang cho khách hàng mua BĐS, nhiều dự án khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng an ninh trật tự. Các luật mới đã hoàn chỉnh các hình thức huy động vốn của chủ đầu tư, ví dụ luật cũ quy định có 04 hình thức huy động vốn thực hiện dự án nhà ở thương mại thì luật mới đã chia tách rõ ràng hơn thành 05 trường hợp và bổ sung hình thức huy động vốn bằng đặt cọc vào quy định. Các quy định về huy động cũng được điều chỉnh đồng bộ tại Luật Các tổ chức tín dụng và Nghị định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp, trong đó đưa ra các điều kiện về pháp lý dự án đế có thế huy động vốn theo các hình thức này. Những thay đổi này nhằm tăng rào cản gia nhập thị trường BĐS của thị trường, qua đó loại các chủ đầu tư yếu kém năng lực, thực hiện chủ trương phát triển thị trường BĐS bền vững.
Luật Kinh doanh BĐS 2023 cũng thế hóa tháo gỡ cho hoạt động chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS. Đây là phương thức rất tốt đế huy động nguồn lực xã hội cho việc phát triển đồng bộ dự án, đặc biệt là các dự án lớn. Nhà phát triển BĐS thì không nhất thiết đồng thời là doanh nghiệp về giáo dục, y tế hay khách sạn, vì vậy việc cho phép chuyển nhượng các dự án thành phần cho các NĐT chuyên nghiệp sẽ thúc đẩy tiến độ chung của dự án, tận dụng tối đa nguồn lực của đất. Các quy định rõ ràng sẽ thúc đấy doanh nghiệp chủ động trong việc tuân thủ quy định về chuyển nhượng dự án, tránh việc thất thu thuế thông qua việc chuyển nhượng phần vốn góp.
Luật Kinh doanh BĐS 2023 cũng siết chặt quy định của các tổ chức, cá nhân hành nghề môi giới BĐS. Tại các nước có thị trường BĐS phát triển thì đều có một đội ngũ doanh nghiệp, cá nhân hành nghề môi giới chuyên nghiệp, đây là những người hỗ trợ khách hàng đầu tư một cách đúng đắn, tránh những dự án “ma” hay những dự án thiếu tính pháp lý, bền vững. Qua thực tiễn những năm gần đây thì góp phần cho sự lệch lạc của thị trường có “tiếp tay” không nhỏ của những môi giới BĐS thiếu đạo đức nghề nghiệp. Họ biết hoặc cố tình không biết về rủi ro của các dự án nhưng vẫn bất chấp bán cho bằng được vì mục tiêu hoa hồng môi giới. Để quản lý lại hoạt động của các môi giới thì luật mới đã cụ thể hóa hơn trách nhiệm của các môi giới BĐS trong việc bán các sản phẩm không đảm bảo, trường hợp nếu đó là dự án “ma” thì những môi giới này hoàn toàn có thể đối mặt với việc bị xử lý hình sự. Ngoài ra, cá các nhân hiện nay không được hành nghề môi giới độc lập mà phải nằm trong doanh nghiệp, điều này sẽ nâng cao trách nhiệm của các tổ chức môi giới trong việc bán sản phẩm BĐS, tạo thuận lợi cho các cơ quan quản lý nhà nước.
Một vài nhận định
Nhìn lại quá trình xây dựng các văn bản pháp luật về thị trường BĐS hiện nay có một điểm rất đáng chú ý là hệ thống các quy định của luật mới được xây dựng rất thận trọng, nếu chưa đánh giá hết được các tác động của chính sách, hay giải quyết các xung đột pháp luật thì chưa vội thông qua, đây là điểm đáng mừng. Sự điều hành "giật cụt" về chính sách sẽ làm chúng ta lỡ đi những cơ hội phát triển, kinh nghiệm các vướng mắc của giai đoạn trước đây cho thấy rằng nếu việc thông qua chính sách một cách vội vã rất dễ dẫn đến những hậu quả to lớn, ảnh hưởng đến không chỉ doanh nghiệp người dân mà còn là hình ảnh về môi trường đầu tư của Việt Nam.
Năm 2023 đã qua, với những tín hiệu thay đổi tích cực từ các chính sách pháp lý chúng ta hoàn toàn có đủ niềm tin vào một giai đoạn mới phát triển mới của thị trường BĐS. Năm 2024 là năm bản lề để các nhà đầu tư cùng các bên liên quan khác có những sự chuẩn bị chu đáo nhất trong giai đoạn sắp tới. Với các quy định pháp luật đã ban hành thì hầu hết các vướng mắc của thị trường BĐS ở giai đoạn trước đây đã được tháo gỡ. Với lãi suất ngân hàng đang ở mức thấp như hiện nay thì dự báo năm 2024 sẽ là năm sôi động của các hoạt động M&A dự án. Đồng thời với sự thúc đẩy từ các cơ quan quản lý Nhà nước thì hoạt động phát triển các dự án Nhà ở xã hội, Nhà ở vừa túi tiền sẽ có cơ hội phát triển mạnh, qua đó cân bằng được nguồn cung của thị trường BĐS vốn đang rất thiên lệch với các dự án cao cấp. Về cơ bản từ nay cho đến ngày 01/01/2025 , các bên có thể tự soi xét và định đoạt được triển vọng của dự án, từ đó đưa ra các kế hoạch kinh doanh phù hợp, trường hợp nếu không thể được tháo gỡ thì cũng là chỉ dấu cho các NĐT có những kế hoạch riêng để thu mình hoặc chuyển sang các kế hoạch kinh doanh khác.
LS. Trần Đại Nghĩa - Chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư