Những điểm vướng mắc của thị trường BĐS đã được chỉ ra trong nhiều báo cáo khác nhau. Tuy nhiên về nhận định chủ quan thì có thể đánh rằng thị trường hiện nay đang rất yếu thể hiện qua một số khía cạnh như sau:
1/ Các chính sách đã thay đổi nhưng tác động còn khiêm tốn:
Một loạt các văn bản pháp luật mới tác động sâu rộng đến thị trường BĐS, tuy nhiên hiện nay các văn bản này mới chỉ có hiệu lực vài tháng. Đồng thời một số văn bản hướng dẫn ở cả cấp trung ương lẫn địa phương chưa kịp ban hành dẫn đến tình trạng áp dụng nửa vời, gây thêm phiền toái cho người dân và doanh nghiệp, điển hình như việc áp dụng bảng giá đất điều chỉnh để tính tiền sử dụng đất.
2/ Mãi lực của thị trường rất yếu
Nền kinh tế những năm qua chịu ảnh hưởng tiêu cực bởi nhiều sự việc như dịch Covid-19, chiến tranh - xung đột trên thế giới làm suy giảm xuất khẩu, thiên tai trong nước và nhiều nguyên nhân khác. Người mua nhà thực sự không đủ khả năng để tiếp cận thị trường BĐS vốn cần phải có tích lũy nhất định, trong khi những biến động vừa qua đã bào mòn tích lũy đó.
3/ Niềm tin đã suy giảm
Dù không phải là đa số nhưng phải thừa nhận rằng thị trường BĐS hiện nay còn tồn tại rất nhiều doanh nghiệp làm ăn chụp giật, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, phát hành trái phiếu thiếu minh bạch,… làm suy giảm niềm tin của người mua. Việc lấy lại niềm tin của khách hàng không phải là câu chuyện một sớm, một chiều, trong đó vai trò chủ yếu là từ phía doanh nghiệp cũng như sự quản lý chặt chẽ của cơ quan chức năng trong kiểm soát hoặc ngăn chặn các doanh nghiệp làm ăn bê bối, cũng là tạo điều kiện cho các doanh nghiệp chân chính phát triển.
4/ Những “cục máu đông” của hệ thống tín dụng
Vốn tín dụng Ngân hàng có vai trò quan trọng trong việc phát triển BĐS, tuy nhiên hiện nay có rất nhiều BĐS đang nằm trong hệ thống tín dụng có tính thanh khoản rất kém, thậm chí mất thanh khoản, điều này gây ra những hệ lụy vô cùng lớn nếu không được giải quyết dứt điểm. Có một vài ví dụ về các loại tài sản này như các dự án đang gặp vướng mắc pháp lý nhưng vẫn được thế chấp, các BĐS là nền đất phân lô cá nhân không đủ điều kiện giao dịch, các dự án được định giá quá cao so với giá thị trường,… Trong các báo cáo hiện nay chưa có thống kê cụ thể con số các BĐS như trên đang có giá trị bao nhiêu, nhưng đây là chuyện không hề khó vì số lượng dự án vướng mắc chúng ta đã thống kê, các nền đất phân lô thì nhiều địa phương cũng đã có những thống kê, chúng ta phải tính toán số lượng cụ thể để có những biện pháp phù hợp.
5/ Phân định vai trò của Nhà nước và Doanh nghiệp trong phát triển Nhà ở xã hội
Nhu cầu ở là một trong những nhu cầu cơ bản của con người, nhu cầu này có thể được giải quyết thông qua thị trường hoặc thông qua các dịch vụ công của Nhà nước. Đối với nhà ở xã hội thì vai trò của Nhà nước là quan trọng hơn, vì đây là lĩnh vực bị hạn chế lợi nhuận, không có tính cạnh tranh khi so với các sản phẩm nhà sở thương mại, vì vậy doanh nghiệp thường ít quan tâm phát triển loại hình này.
Các pháp luật hiện nay đang quy định trách nhiệm của Nhà nước là gián tiếp thông qua các chính sách hỗ trợ về đất đai, thủ tục, quy hoạch, tài chính,… mà thiếu đi các biện pháp trực tiếp, cụ thể ở đây là trực tiếp triển khai các dự án nhà ở xã hội trên các quỹ đất công có sẵn, hoặc trực tiếp lấy ngân sách đi đền bù, thu hồi giải phóng mặt bằng. Nhà nước ở đây không nhất thiết là các thiết chế công mà còn là các doanh nghiệp Nhà nước, hiện nay có rất nhiều các doanh nghiệp Nhà nước trong lĩnh vực BĐS hoàn toàn có khả năng thực hiện tốt nhiệm vụ này, Tổng công ty Becamex. Bình Dương là một ví dụ thành công. Vì vậy, cần có rà soát và nhân rộng mô hình này, các doanh nghiệp Nhà nước nên tập trung phát triển các dự án có tính chất xã hội, chưa có thống kê cụ thể nhưng nhiều doanh nghiệp BĐS công đa phần chỉ phát triển các dự án thương mại, điều này là không thỏa đáng.
- Để giải quyết các vấn đề trên, chúng ta có thể thực hiện một số biện pháp sau:
1/ Tập trung ban hành các văn bản pháp lý và tháo gỡ khó khăn về thể chế cho các dự án
Mấu chốt của nhiều vướng mắc ở trên chính là vướng mắc về thể chế, các bộ ngành địa phương cần gấp rút hoàn chỉnh hệ thống pháp luật nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp nhanh chóng hoàn thành các thủ tục pháp lý.
Đồng thời cũng phải tập trung tháo gỡ cho các dự án tồn đọng, đang có khó khăn pháp lý. Đây là những dự án có nhiều thuận lợi nhất trong việc thúc đẩy nguồn cung nhằm bình ổn thị trường, vì vậy rất cần được quan tâm tập trung tháo gỡ để nhanh chóng giải quyết vấn đề khan khiếp nguồn cung gây ra sốt đất hiện nay.
Ngoài ra hiện nay thị trường đang rất yếu, thế nên rất cần những biện pháp điều chỉnh một cách từ từ, tránh những biện pháp gây sốc như đánh thuế BĐS. Đánh thuế BĐS là chủ trương đúng đắn, nhưng nếu trong giai đoạn cần khôi phục thị trường như hiện nay thì chưa phù hợp.
2/ Khôi phục niềm tin của thị trường
Một trong những yếu tố quyết định sự tồn tại của thị trường là niềm tin, vì vậy cần phải có những biện pháp nhằm khôi phục lại niềm tin của thị trường. Niềm tin ở đây có loại:
(1) Niềm tin của người dân vào thị trường BĐS, phải có những biện pháp cứng rắn như thu hồi dự án, giấy phép kinh doanh hoặc khởi tố hình sự nếu có đủ điều kiện, nhằm loại đi các doanh nghiệp làm ăn thiếu đạo đức;
(2) Khôi phục niềm tin của doanh nghiệp với Nhà nước. Có rất nhiều doanh nghiệp đang có vướng mắc pháp lý nhưng hoàn toàn bị động, họ thực hiện theo hướng dẫn của chính quyền địa phương, tuy nhiên khi xảy ra hậu kiểm thì họ lại là người chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Hoặc các quy định pháp luật không rõ ràng, khi áp dụng xong thì có các kết luận hậu kiểm làm tắc nghẽn dự án.
Chỉ khi nào chúng ta thực sự tạo ra một thị trường minh bạch thì tự khắc thị trường sẽ ổn định và phát triển trở lại.
LS. Trần Đại Nghĩa - Chuyên gia chính sách pháp lý dự án đầu tư