4 BỐN KHUYẾN NGHỊ ĐỂ CONDOTEL TÌM LẠI “ÁNH HÀO QUANG”

2. Hiện, nhiều dự án condotel đã đầu tư nhưng vì nhiều lý do (trong đó chủ yếu là pháp lý) mà vẫn chưa thể hoạt động hoặc hoạt động thiếu hiệu quả, từ góc nhìn của mình, theo ông, cần có những phương án tháo gỡ thế nào để tránh lãng phí nguồn lực này?

Hiện nay đúng là có nhiều các dự án condotel đã được đầu tư hoàn chỉnh nhưng gặp các vấn đề về pháp lý, tuy nhiên đó không phải là lý do làm các dự án này không hoạt động, ở đây chúng ta cần phân tích rõ các trường hợp để thấy rằng với mỗi trường hợp thì sẽ có những vấn đề và các giải quyết rất khác nhau. Tôi lấy ví dụ một số dự án đang gặp vướng mắc pháp lý tại Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu, nhưng các dự án này đã hoàn chỉnh hạ tầng và đang đón khách bình thường. Vấn đề của họ là sự tăng trưởng du lịch không như kỳ vọng làm lãi suất sinh lời không đủ bù đắp chi phí họ đã vay ngân hàng để đầu tư. Ngoài ra pháp luật giai đoạn trước đấy chưa chặt chẽ và chưa đủ cơ sở để họ xác lập quyền tài sản (cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu) dẫn đến việc họ khó thanh khoản tài sản này cho người khác. Những vướng mắc pháp lý này đã làm suy giảm niềm tin của khách hàng với các sản phẩm BĐS là condotel, kéo theo khó khăn cho các các dự án condotel khác đang xây dựng dở dang khi khách hàng cảm thấy quá rủi ro và ngừng việc đầu tư. Bức tranh của thị trường trở nên ảm đạm, thiếu sức sống và thiếu thanh toán, mặc dù tăng trưởng du lịch đang trên đà phục hồi.

Cần nhớ lại rằng mô hình căn hộ du lịch (condotel) mới chỉ xuất hiện vài năm trở lại đây, Luật Đất đai 2013 và các Luật liên quan thời điểm đó chưa cập nhật các mô hình này, vì vậy đã có một thời gian dài các dự án vẫn cứ được triển khai trên một hành lang pháp lý mong manh, điều đó đã dẫn đến nhiều hệ lụy đáng tiếc xảy ra và thời điểm này chính là lúc chúng ta đang phải sửa chữa. Đối với luật mới được ban hành gần đây thì hầu hết các vấn đề pháp lý cũ như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản, quản lý hạ tầng lưu trú đã được quy định kĩ lưỡng, nhưng do luật mới được áp dụng chưa lâu vì vậy cần có thời gian để các bên tham gia thích nghi điều chỉnh và lấy lại niềm tin từ thị trường.

3. Các luật: Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 đã đi vào cuộc sống, theo ông, cần thêm những bước cụ thể hóa nào để condotel hoạt động tốt? Theo ông, có cần thực hiện thí điểm công tác “tháo gỡ” cho các condotel ở những địa phương có nhiều dự án, sau đó triển khai trên diện rộng?

Để các quy định pháp luật mới sớm đi vào cuộc sống thì các cơ quan quản lý nhà nước cũng cần phải có một số biện pháp và bước đi cụ thể. Cá nhân tôi cho rằng thời gian vừa qua các cơ quan quản lý Nhà nước đã có nhiều nổ lực trong vấn đề này, điển hình là việc sớm ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn cụ thể, cho đến thời điểm này thì hầu hết các Luật mới được Quốc hội ban hành đã có hướng dẫn, vấn đề còn lại là làm sao để quá trình vận dụng được triển khai đồng bộ, hiệu quả đặc biệt là với các cơ quan quản lý Nhà nước địa phương và doanh nghiệp.

Theo tôi mỗi địa phương, đặc biệt là các địa phương có nhiều dự án condotel cần rà soát và đặt ra thời gian để giải quyết tất cả các tồn đọng pháp lý của các dự án giai đoạn trước, tối đa trong năm nay phải hoàn thành. Chúng ta đều hiểu rằng quy định pháp luật đã có nhưng nếu không triển khai thì các dự án sẽ còn phải gánh lãi, thị trường sẽ không thể sôi động và phục hồi niềm tin. Nếu để càng lâu thì việc lấy lại niềm tin càng khó khi chính khách hàng sẽ có tâm lý rằng đã có luật nhưng không thể triển khai thì sức hút của mô hình đầu tư này là không còn.

Dẫu biết rằng việc xử lý vấn đề tồn tại, vướng mắc pháp lý dự án là rất phức tạp, đòi hỏi người xử lý phải có nhiều kiến thức, kinh nghiệm, kĩ năng, nhưng đứng trước sự khó khăn của ngành thì rất cần những cán bộ dám nghĩ, dám làm, dám chịu trách nhiệm, đây là vấn đề mới rất có thể dù đã có luật thì chưa chắc đã có thể xử lý hết tất cả các tồn đọng. Vì vậy, ở mức độ cao hơn thì thiết nghĩ Quốc hội nên sớm ban hành một Nghị quyết đặc biệt nhằm bảo vệ cán bộ, qua đó sẽ tạo tiền đề cho các địa phương tự tin xử lý các vướng mắc còn tồn đọng.

4. Nếu có kinh nghiệm quốc tế về phát triển condotel mà Việt Nam có thể học tập, xin ông vui lòng chia sẻ? Và theo quan sát của ông thì tại Việt Nam, đâu là thị trường tiềm năng cho condotel?

Tôi không có nhiều thông tin về quản lý, phát triển condotel ở các nước, nhưng nhìn vào thực tiễn Việt Nam tôi có một số khuyến nghị với các Chủ đầu tư dự án condotel như sau:

• • Chúng ta xây dựng hệ thống hạ tầng lưu trú tốt là điều rất tuyệt vời, cộng với tiềm năng du lịch sẵn có của Việt Nam với đường bờ biển dài các cao nguyên vùng núi cao hùng vĩ thì vấn đề đưa du khách đến với Việt Nam là trong khả năng. Tuy nhiên hạ tầng chỉ là phần nổi của ngành, cái quan trọng chính là chất lượng sản phẩm du lịch, nếu thiếu đi yếu tố này thì dự án sẽ không thể đảm bảo doanh thu và trước mắt không thể cạnh tranh với các cơ sở lưu trú truyền thống và các đối thủ kế cạnh.
  • Đối với các cơ quan quản lý Nhà nước thì việc nhanh chóng học tập và áp dụng các quy định pháp luật mới là điều quan trọng. Có thể các dự án cũ còn vướng mắc thì gặp nhiều khó khăn hơn, nhưng đối với các dự án mới triển khai thì cần có sự phối hợp với các NĐT trong việc chuẩn hóa quy trình đầu tư, từ đó hạn chế tối thiếu các rủi ro pháp lý có thể phát sinh. Vì nếu rủi ro này xảy ra thì không chỉ có doanh nghiệp và các cơ quan quản lý Nhà nước trực tiếp cũng có thể bị liên đới trách nhiệm.
  • Đối với các khách hàng, NĐT thì đây là thời điểm khá thuận lợi để xem xét đầu tư vào lĩnh vực này khi hành lang pháp lý đã thông thoáng. Tuy nhiên các NĐT cũng cần phải có những phân tích chung về ngành và dự án, vì không phải bức tranh lợi nhuận nào của Chủ đầu tư cũng đẹp. Những rủi ro vận hành sau này với cơ sơ lưu trú là hoàn toàn có thể xảy ra, hoặc các biến động bất thường của thị trường cũng dẫn đến sự méo mó của bức tranh tài chính ban đầu. Vì vậy rất cần các khách hàng có sự đánh giá tổng thể và khách quan dựa trên thị trường và uy tín của CĐT, ngay cả những khách sạn truyền thống vẫn có thể phá sản thì việc đầu tư chung như condotel sẽ còn nhiều yếu tố rủi ro hơn, dù rằng mô hình này có sức hút nhất định trong việc bỏ ra nguồn lực ban đầu.
  • Đối với hệ thống tín dụng và tổ chức tài chính thì trước khi tài trợ vốn cũng phải xem xét nhiều khía cạnh lâu dài của dự án. Tương tự như các khách hàng thì ngân hàng sẽ là đối tác đi đường dài với CĐT, việc kinh doanh không hiệu quả sẽ có thể dẫn đến nợ xấu, vì vậy việc lựa chọn dự án để tài trợ cần xem xét kĩ đến khả năng thực hiện của doanh nghiệp. Cần lựa chọn các đối tác có năng lực thật, các dự án có vị trí tốt và phương án kinh doanh cụ thể, như vậy mới đảm bảo cho sự thành công lâu dài của dự án.